住居費シミュレーター

この計算について

• この計算に、住宅の資産価値は入っていません。持ち家は支出が終わったあとも家が手元に残り、売ることも貸すこともできます。賃貸は何も残りません。金額だけを比べると持ち家が高く見えますが、残るものが違います。ただし築40年50年の建物にどれだけの値がつくかは立地次第で、あてにできる数字ではないので、あえて計算していません。
• 住宅ローン減税は令和8年度に5年延長されました（控除率0.7％）。借入限度額は住宅の省エネ性能で変わり、省エネ基準を満たさない新築はもう対象外です。子育て世帯等（19歳未満の子がいる、または夫婦のどちらかが40歳未満）には上乗せがあります。所得要件は2,000万円、床面積は40㎡以上（所得1,000万円超の方と上乗せ利用者は50㎡以上）。このツールは制度上の上限で計算しています。実際は所得税・住民税から引ける額が上限なので、これより少なくなることがあります。
• 固定資産税は、新築の減額が切れると上がります。新築住宅は税額が1/2に軽減されますが、戸建ては3年、マンションは5年で終わります。建物が古くなっても、そこで一度上がります。買った直後の額で将来を見積もると足りません。土地は200㎡までが1/6、超える部分が1/3です（都市計画税は1/3・2/3）。評価額は自治体の評価によるので、ここは実勢価格からの目安です。
• 修繕積立金は、買った時点の額のままではありません。新築マンションでは月1万円前後に設定されることが多いのですが、国土交通省のガイドラインの目安は70㎡で月17,600〜23,450円です。将来2倍近くに上がるのが普通で、ガイドライン自体も建設費の高騰を受けて令和3年・令和6年に約+50％に見直されています。このツールは既定でガイドラインの目安を使います。
• 住宅ローンには団体信用生命保険が付いてきます。ローン残高と同額の死亡保障で、ほとんどの金融機関で保険料は金利に含まれています。つまり繰上返済は、この保障を削る行為でもあります。保険の必要額を数えるときは、この分を忘れないでください（保険の棚おろし診断で確認できます）。
• 比べる期間で結論が変わります。ローンが終わる前で切ると持ち家が不利に見え、長く見るほど持ち家に寄ります。賃貸は死ぬまで払い続けるからです。何歳まで見るかを動かして、その影響を確かめてください。
• 計算していないもの：住宅の資産価値とその変動、家賃の下落、変動金利の上下、戸建てのリフォーム費用（外壁・屋根・水回り）、住宅取得等資金の贈与税非課税措置、自治体独自の補助金。高齢期に賃貸を借りにくくなる問題も、金額にできないため入れていません。

出典：国土交通省「令和8年度税制改正概要」（住宅ローン減税・新築住宅の固定資産税の減額）／「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」令和6年6月改定／総務省「固定資産税」。

この計算は概算です。物件・地域・金融機関で大きく変わります。最終的な判断は不動産会社・金融機関・税務署にご確認ください。